Продажа жилья в Усть-Лабинске: рынок стоит, цены растут
Периодически мы обращаемся к теме рынка недвижимости в Усть-Лабинске, изучаем цены на квартиры (цены на дома анализировать бессмысленно, все строения разные), сравниваем их с краснодарскими и в среднем по стране, включая Москву и Санкт-Петербург. Вот что мы узнали в этот раз.
Не все, но много. Рынок недвижимости в Усть-Лабинске практически стоит. Об этом мы узнали от местных риелторов, которые, по их словам, до повышения ипотечных ставок регистрировали по 5-6 сделок купли-продажи в месяц, тогда как сейчас всего 1-2.
Да, рынок стоит. Причиной этому жёсткие ставки по ипотеке. Банки хоть и обещают 16%, но по факту – 20-21%. А свободных денег, на которые можно купить жильё, у простых устьлабинцев нет. Стоимость однушки у нас колеблется от 3 млн до 5 млн 700 тысяч (старый без ремонта и относительно новый фонд соответственно). За двушку нормальная цена от 4 млн 500 тысяч до 7 млн 250 по тем же параметрам. За трёшку в старом фонде просят в основном от 7 млн 500 тысяч рублей. По факту у нас недавно однушка по улице Красной, 317 (элитный дом) ушла за 5 млн 700 тысяч. Цена выше, чем по Краснодару. Но это редкость, а однушка без ремонта в старом фонде доходит за 3 млн руб. Конечно, люди обычно покупают то, что подешевле. Но пока, повторюсь, продать квартиру большая редкость. Некоторые вставлены на продажу ещё в 2024-2025 годах.
Надежда, риелтор, Усть-Лабинск
По словам риелторов, хуже всего продаётся жильё в районе Сахарного завода, Шанхая и Горгаза. Лучше всего уходят квартиры в центре города. Этажность и совмещенность комнат и санузлов не важна. Однако, и здесь стопор. Одна двушка в районе улицы Красной (практически в центре) выставленная менее чем за 4 млн рублей, стоит с осени.
Мы дозвонились до хозяйки.
Звонков мало, видимо у людей действительно туго с деньгами, потому что я выставила квартиру за цену намного ниже рыночной – 3 млн 900 тысяч. Квартира беспроблемная, практически в центре, ухоженная. Была надежда на участников СВО, которые получают выплаты, но они в Усть-Лабинске в основном покупают дома, или жильё в Краснодаре и у моря. Буду ждать своего покупателя, снижать цену больше не собираюсь.
Светлана, продавец квартиры
В Усть-Лабинске люди продают квартиры в основном из-за желания переехать в Краснодар или на побережье. Вот цены и растут, потому что продавцы уверены: продав квартиру по заниженной цене, ничего ни в краевой столице, ни на море купить не смогут. Но они ошибаются. На море действительно сложно, если только развалюху на пятой линии, но в Краснодаре вполне реально. Нужно уметь искать и отличать фейки от реальных продаж.
Устьлабинка Ирина смогла продать дёшево квартиру в Усть-Лабинске, немного добавить и купить в Краснодаре чуть больше и лучше.
Мы давно хотели переехать в Краснодар, но у меня был ряд обязательных условий: нужна была трёшка с изолированными комнатами, обязательно 1 этаж, наличие балкона/лоджии и раздельного санузла, более 60 кв.м. В Усть-Лабинске у нас была трёшка 55 кв. м в районе 3-й школы, на 1-м этаже двухэтажки. Перед тем, как выставить усть-лабинскую квартиру на продажу, изучила рынок квартир в Краснодаре. Смотрела на самых популярных сайтах, где, как мне многие говорили, в основном фейки. Да, фейков много, но есть и реальные предложения. Квартиры за 4 и 5 млн с идеальным ремонтом, явно нарисованным ИИ, и продаваемых через риелторов, отметала сразу. Изучала те варианты с фото, где продавцом выступал собственник, а по фото видно, что в квартире явно жили или живут люди. В итоге нашла то, что удовлетворяло всем требованиям. Прекрасная трёшка в брежневском 9-этажке в районе улицы Мачуги. Поехали смотреть. Ремонт, конечно, требовался, но косметический. Всё понравилось. Продавали за 5,2 млн. В тот же день я выставила усть-лабинскую квартиру за 4,5 млн. Покупатель нашёлся почти сразу. Немного пришлось скинуть. В итоге сделка состоялась, квартира в Краснодаре меня дождалась, все довольны.
Ирина, продавец и покупатель
Когда говорят про заоблачность цен краснодарских квартир, имеют в виду новостройки с евроремонтом в престижном районе. Но если на сайте объявлений установить фильтры «собственник», «без ремонта», «срочная продажа», то вполне можно найти неплохой вариант по приемлемой цене. Но нужно ловить, такие квартиры уходят быстро.
В доме, где мы купили квартиру, в том же подъезде жильцы взяли трёшку за месяц до нас за 5,5 млн. В том же подъезде девушка купила однушку 35 кв.м за (!) за 2,7 млн. В доме продаётся еще три трёшки – за 6,9 млн, 7,7 млн и 8,1 млн. Старшая по дому говорит, что жильцы годами выставляют эти квартиры на продажу, но никто их не берёт. Правильно, эта цена квартиры в новостройке с ремонтом.
Ирина, покупатель квартиры
Мы изучили рынок объявлений в Краснодаре и пришли к выводу, что даже в историческом центре можно найти жильё за вполне вменяемую сумму – 3-4 млн. руб. Надо только внимательно смотреть и изучать условия. Бывают, что людям нужно срочно продать и они ставят адекватную цену. Правда, оформление самой сделки лучше доверить риелторам или нотариусу. Они проверят все риски и вы ничего не потеряете. Максимум – придётся искать другой вариант.
В старом фонде с бабушкиным ремонтом можно купить жильё и в центре Краснодара -3-х комнатную за 2,5 - 3,5 млн. Но в ремонт придётся вложиться основательно. Дальше от центра – дешевле. С однушками и двушками сложнее – они особо ценятся. Почему? Коммуналка ниже. Кроме того, недвижимость покупают в основном молодые семьи, которые считают, что 2-х комнат достаточно. Однушки очень ценятся у студентов и пенсионеров. Потому что коммуналка в Краснодаре зимой за трёшку доходит до 10 тыс руб в месяц. Не каждый потянет.
Александр, риелтор, Краснодар.
В Усть-Лабинске жильё покупают в основном местные, те, кто переезжает к родственникам, ну или едет по работе. В Краснодар же едут со всей России, поэтому рынок недвижимости живой – переезжают в основном с наличкой, продав жильё на прежнем месте или берут льготную ипотеку.
По данным одной из популярных в России баз недвижимости в этом году цены на вторичном рынке показывали в среднем по стране стабильный рост с января по апрель, а уже с мая рынок встал. Специалисты базы провели анализ по 70 крупным городам РФ. В 65 городах из них «квадрат» недвижимости вырос в цене, в пяти - упал.
Лидерами по подорожанию, согласно анализу, стали Ленинградская и Московская области, где квадратный метр «вторички» подорожал до 132 133 и 166 094 рублей соответственно. За ними обнаглели и сами столицы: Санкт-Петербург - до 257 896 руб./кв.м и Москва - до 416 845 руб./кв.м.
Как ни странно, выросли цены и не в самых привлекательных, на наш взгляд, городах - почти на 9-10% в Астрахани, Череповце, Набережных Челнах, Хабаровске, Вологде и Курске. Даже в городах новых регионов – Луганске и Макеевке - с систематическими прилётами БПЛА и огромным риском эти квартиры потерять, продавцы выставляют однушки-двушки за 5-7 млн. руб. Правда, предложения существенно превышают спрос.
В восточносибирском Якутске цена за приличная двушку-трёшку доходит до 8 и 15 миллионов соответственно. Ничего удивительного - регион богатый. Есть ипредложения, и спрос.
Неоправданно, на наш взгляд, высокие цены и в приграничном Белгороде. Как вам двушка в новом ЖК за 18 миллионов? В старом фонде двушки – от 7 млн. Можно найти и дешевле, если хорошо поискать. Не дворец, конечно, но стены и крышу за 2,5 млн найти можно. И тоже, по понятным причинам, предложения превышают спрос.
Дешевле всего можно купить жильё в Воркуте. За приличную квартиру там просят всего от 300 до 800 тысяч рублей. За полтора миллиона можно купить огромную квартиру с евроремонтом. Много квартир брошенных – заходи, живи. Город на севере Коми практически не развивается, местные уезжают, но для тех, кому некуда деваться, неплохой вариант. Холодно, но зарплаты хорошие, жилищные условия достойные, а до Москвы – 2 суток поездом. И до моря всего около двухсот кэмэ, правда, Карского. Но учите, говорят, что север затягивает!
Как видим, даже в период плотной стагнации, когда рынок недвижимости упал из-за неподъемной ипотеки, можно найти бюджетный вариант жилья и в Усть-Лабинске, и в Краснодаре. Про Воркуту молчим. Если не хватает на покупку трёшки после продажи двушки, можно взять небольшой кредит и не связываться с ипотекой. А если немного подождать и поискать, можно найти и сторговаться за подходящую цену и без кредита. Не зря ведь существует старинная пословица «На каждый товар найдётся свой купец». Всё дело в том, готовы ли вы его ждать.
